抵押

一家評估師在30到60分鐘之間訪問您的家，以衡量其維度，檢查設施，並評估內部和外部的整體條件，拍攝外部，車庫和每個內部房間的照片。

然後，他們會檢查類似於您的屬性的交易記錄，理想情況下，最近銷售的附近的屬性。基於本地訪問和這些記錄，評估師抵達您在市場上銷售的財產銷售的專業意見。該銀行使用此值-以及您的收入，資產和信用歷史-確定它將藉給您以及在哪些條款中。

家庭評估如何工作

兩種類型的再融資交易不需要評估-聯邦住房管理局（FHA）簡化的再融資和退伍軍人管理局（VA）利率減少再融資貸款。所有其他類型的再融資交易都需要評估。

聯邦法規規定貸方和評估師如何在整個評估過程中行事.1在住房危機之後，政府希望增加評估師獨立，以防止基於膨脹的房價貸款的可能性。Dodd-Frank法案和貸款法的真相是要求獨立進行評估和評估的法規之一，並使用已建立的標準​​，從外部影響力。“23

由於聯邦評估人員獨立性要求界定了評估員和貸款人員之間可接受的互動範圍，因此擔心與評估師有任何联係可以解釋為違反法律，試圖在評估完成之前審核評估人員意見。

謹慎行事，謹慎，以避免嚴重紀律處分的可能性。貸款人員和經紀人無法選擇評估師，也不能藉款人.1

貸款人通常會通過稱為評估管理公司（AMC）的第三方命令評估。“使用AMC不是要求，但這是評估師獨立的常見方法，”加利福尼亞州都柏林的Pinnacle資本抵押貸款高級貸款顧問JoeParsons說，區域銀行家和抵押貸款經紀人。

許多貸款人-特別是小，當地的，與一小組單獨的評估師有直接的轉診關係，可能不會使用AMC。或者貸方可能有一個內部獨立評估部門。評估師應該具有本地地區的本地知識（稱為市場能力）。預計評估師將遵循評估基金會頒發的專業評估實踐統一標準，雖然這些標準不是法律.4

誰支付評估？

評估費用因國家而異，但評估師必須為該地區收取慣例和合理的費用。預計貸款人支付300美元至500美元，以評估標準的單身家庭住宅。“更複雜的房產更昂貴，因為檢查需要更多的時間，”EllicottCity的評估管理公司Decorum估值服務副總裁ErinBenton說，埃利科特市，MD。

無論您的貸款是否結束，您都必須支付評估費用，因為評估師仍然是工作。雖然如果它使您能夠獲得您想要的再融資條款，但如果您無法再融資，則似乎浪費金錢，雖然可以獲得您想要的再融資。

由於貸方在任務時無法討論家庭的價值或預期的“目標值”，因此房主無法獲得評估師的球場估計他們的房屋是否可能在他們支付之前足夠高度評價。服務，正如他們在新規定面前。盡量您可以在Zillow和Redfin等網站上搜索最近的可比銷售，但這些記錄可能不准確或不完整.1

另一種選擇是要求房地產經紀人進行比較市場分析，並為您提供來自多個上市服務的最近可比銷售的打印輸出，這是Re/MaxGreaterAtlanta的代理人。很好地問道，因為代理人將為您提供一個福利-與房屋出售不同，因此他們不會從您的再融資中獲得任何佣金。

評估師尋找什麼？

評估師為您的房屋提供的價值主要取決於最近可比性的銷售價格。一切都一樣，如果你認為你不能做任何事情來幫助你的房屋進來，你就錯了其潛在評估價值的高端。

Ailion說，讓您的家庭評估類似於第一次約會。雖然你不知道你的伴侶如何看待或評估你，但養育很好地提高了你被視為有吸引力的機會。“所以它與評估有關，”他說。“你的財產應該整潔，乾淨，整潔，易於檢查。任何寵物都應包含並聞到蒙蔽。你不希望評估師趕緊走出來。“

這是Marblehead，Marblehead，Marblehead，Marblehead，Marblehead，Marblehead的總裁RalphJ.Vaccari如何描述他的工作方法：“一般來說，如果你的草坪沒有割草，或者你的房子是一團糟，那就不應該。然而，重要的是要實現一個骯髒或笨重的家庭可以增加它的磨損外觀超過正常的磨損，並且實際上可以影響價值。“

根據Vaccari的說法，評估師關注以下內容：

• 外部和內部條件
• 總房間數量，附近的價值
• 功能，包括室內房間設計和佈局，以及功能性過時
• 在過去的15年裡改進了廚房和浴室，窗戶，屋頂和家居系統（加熱，電氣和管道），使房屋更加迄今為止，目前的標準更新，功能和宜居。


• 家庭管道，電氣和HVAC系統的條件和年齡


• 外部設施，如獨立車庫，甲板和門廊。游泳池和熱水浴池還會增加房屋的價值
• 位置
• 沒有吸引力的特徵，例如與鄰域的其餘部分不一致的外觀將減損值

帕森斯表示，指出可能不會立即顯而易見的功能是一個好主意，這可能會增加評估師的價值觀。

準備評估

然而，為評估者的訪問準備您的家庭的訪問是不同的，而不是為潛在的買家準備它。“當你打開你的家到潛在的買家時，你想觸發情緒反應，”帕森斯說。“作為賣家，你希望買家能夠想像他們會在那裡的快樂和舒適。沒有這樣的主觀考慮因素適用於評估。“

Vaccari補充說，房主不會改變，例如剝奪舊地毯，以揭示硬木地板，因為他們可能會為賣方提供評估。但是，內部和外面的家庭油漆可以幫助，可以幫助清除雜亂，以便完全訪問和觀看家庭的所有區域，包括地下室。最後，說：“如果稅務記錄是不正確的，那就指出。”

否則，Vaccari說，評估師有責任發現問題並提出有保證的問題。

如果您確保了良好的評估

恭喜！您已完成重大邁出致力於抵押貸款和省錢的重大步驟。現在是時候使用貸款人員完成下一系列步驟了。如果您已獲得有利的評估，請使用消費者金融保護局的抵押貸款計算器等工具對您的價值的房屋的完整抵押貸款研究利率。隨著這些數字武裝，可以在您與貸方遇到時給您一些討價還價的權力。

獲得第二種意見

有時評估師的價值不僅低於你想要的價值，但低於你認為你的家是值得的。“評估只是一個人的意見，”Ailion說。“雖然這是一個訓練有素和受過良好教育的觀點，與所有職業一樣，有良好和壞的從業者。”

鑑於治療該過程的嚴格聯邦法規，您是否可以做任何關於低價評估的？“如果房主不喜歡評估的價值，他們可以向貸方或AMC寫一封呼籲，但否則評估師的機會改變他們的意見是非常渺茫，除非房主已經壓倒了Evidene值是關閉的，“本頓說。

如果您可以表明評估師出現重大錯誤，您的上訴只會成功，例如列出方形素材或房間計數不正確;他們忽視了一個重要的設施，如游泳池或水療;或忽視了一個可比較的銷售，這可能支持更高的價值，而“櫻桃挑選”是一個表明較低價值的較少合適的可比性，說明帕森斯說。

Ailion也可以進行案例，指出使用的比較是在劣等學區或沒有房主與游泳池和網球場的劣等的劣等，所有可比較都是苦惱或房地產擁有銷售，或者他們有其他負面的外部性影響價值，如在繁忙的街道上。

“解釋為什麼他們是不同的，而不是等於你的，”Ailion說。“你必須證明與比較的比較有關。”

當評估為低

時，您的選項

如果您無法成功挑戰低價評估，您如何確保再融資通過？如果評估掛鉤低於80％的公平，您將無法達到必要的80％貸款價值比，除非您選擇進行現金再融資，否則需要支付PMI.5

您可以選擇立即購買PMI。如果房價繼續上升，您可以稍後向您的抵押貸款服務器提供可比的銷售，並要求將其刪除PMI，即使您還沒有支付大部分校長。

然而，如果評估表明，您可以做的就是，您所能做的就是等待市場改進，除非您有資格獲得FannieMae或FreddieMAC增強救濟救濟性等級的高LTV再融資選項。房屋經濟實惠的再融資計劃（豎琴）向水下的房主提供了政府援助，於2018年底已過期。

底線

了解評估過程的工程如何讓您獲得評估員為您的財產分配最高價值的最佳機會。評估並不總是在藉款人希望的價值觀中進入，並且他們是一個人類流程，具有主觀性和錯誤的空間。您可以吸引低價評估，但您只能成功使用足夠強大的數據來備份您的索賠。