一些抵押貸款借款人有兩件事：“我能負擔得起多少錢？”並“我的每月付款是什麼？”他們在抵押貸款債務上最大限度地達到財政，並使用興趣或負攤銷抵押貸款來盡量減少其每月付款。然後，他們依靠家庭價格讚賞，以消滅與持續或增加抵押貸款餘額相關的風險。

在許多情況下，如果這些房主非常幸運能夠積累一些股權，他們通過房屋貸款或兌現的淨化，然後使用所得款項來額外購買，償還消費者債務，甚至額外投資。聲音風險？這是。在本文中，我們將向您展示如何確保您可以提供抵押貸款，並通過快速付款來建立股權。

使抵押貸款數學加起來

每個抵押貸款都有一個攤銷時間表.1攤銷計劃是一張表，該表將以時間順序列出每個預定的抵押貸款，從第一次付款並以最終付款結束。

在攤銷時間表中，每筆付款都被闖入利息支付和主要付款。在攤銷時間表早期，總支付的大量百分比是興趣，總付款額的少量百分比是校長。當您支付抵押貸款時，分配給利息的金額減少，分配給本金的金額增加。

通過將其分為三個部分，最容易理解攤銷計算：

第1部分-第5欄：每月支付總量每月付款的計算由下面的公式顯示。

a=pi1-（1+i）-nwhere：a=週期支付額度p=抵押貸款剩餘的主要餘額=定期利息率=剩餘預定付款的數量\begin{senutal}＆\text{a}=\frac{\text{p}_i}{1-（1+i）^{-n}}\\＆\textbf{其中：}\\＆\text{a}=\text{定期付款金額}\\＆\text{p}=\案文{抵押剩餘的主要平衡}\\＆i=\text{定期利率}\\＆n=\text{剩餘預定付款的數量}\end{對齊}a=1-（1+i）-NPI在那裡：A=定期支付金額=抵押貸款剩餘的主要餘額=定期利息率=剩餘預定付款的數量

第2部分-第6欄：定期興趣

計算定期利息的計算計算如下所示：

定期利率（第3欄）x剩餘的本金餘額（第4欄）

注意：第3列中顯示的利率是年利率。它必須分為12個（月份）到達定期利率。

第3部分-第7欄：定期支付的主要支付條件如下面的公式所示。

付款總額（第5欄）-支付定期利息（第6欄）

圖2顯示了30年8％的固定利率抵押貸款的攤銷計劃。為了空間，只顯示前五個月和過去五個月。

攤銷計劃表明，每個月為同一抵押貸款的主要餘額額外支付300美元，將縮短抵押貸款的生命約為21年，10個月（262個月，與360總數），並減少總金額在抵押貸款的生命中支付的利息209,948美元。

正如您所見，抵押貸款的主要餘額超過每月額外的300美元。通過削減剩餘的術語收取的利息幾個月來節省更多資金。

例如，如果每週額外支付300美元H在30年抵押貸款開始時24個月，額外餘額減少的額外金額大於7,200美元（或300×24美元）。在第二年結束時支付每月額外300美元的實際金額為7,430.42美元。在您的抵押貸款的前兩年裡，您已經保存了200美元-並且利益僅在通過抵押貸款的生命中隨著化合物而增加！

這是因為當額外的300美元適用於每個月抵押貸款的本金餘額時，將在隨後的幾個月抵制抵押貸款的本金餘額。

製作加速抵押貸款支付的真正福利

通過計算節省的內容而衡量了加速付款的真正福利。例如，而不是每月支付額外的300美元支付上面所示的抵押貸款，300美元可用於做其他事情。這被稱為成本效益分析。

讓我們說，上述攤銷計劃中所示的抵押貸款的消費者正在努力決定是否每月300美元加速抵押貸款付款。消費者正在考慮三種選擇，如下所示。對於每個選項，我們將計算成本與福利，或者可以保存的內容與給出的內容進行保存。（為了這個例子，我們將假設通過房屋股權貸款利用家庭的任何權益不是一種選擇。我們也將忽視抵押貸款利息的稅收扣除率，這可能會改變數字輕微地。）

房主的三種選擇包括：

1. 以10％的利率獲得14,000美元的五年消費者貸款購買船。
2. 支付12,000美元的信用卡債務，每年率為15％（每日復合）。
3. 投資股票市場。

選項1：購買船舶購買船的決定是一個快樂和經濟問題。一艘船-就像許多其他消費者“玩具”一樣-貶值資產。增加家庭債務購買非貸款，折舊資產增加了家庭資產負債表的風險。這種消費者必須權衡從擁有船隻而獲得的效用（愉悅）與決定的真正經濟學。

我們可以計算船隻的14,000美元，利率為10％，為期五年的船舶，每月支付297.46美元。

成本效益擊敗房主曾在抵押貸款的前五年的價格300美元加速支付，而不是購買船，這將縮短抵押貸款的生命47個月，節省了2,935.06美元，未來313個月。使用3％的折扣率，此價值為59,501美元。此外，如果提出加快抵押貸款支付，則抵押貸款的本金餘額將在五年結束時額外21,599美元減少。這種早期退休債務減少了家庭資產負債表的風險。

通過決定購買船，消費者每月花費297.46美元，五年擁有14,000美元的船。60個月每月297美元等於現值為16,554美元。

通過將300美元的抵押貸款撥款，這款消費者將在抵押貸款過程中節省59,501美元。購買船隻意味著花費16,554美元，支付14,000美元的船，這可能有一個貶值轉售價值。

因此，如果擁有船隻的樂趣值得經濟學的大劃分，消費者必須問自己。

備選案文2：支付12,000美元的信用卡債務，每日復合信用卡利息使得該計算複雜。信用卡興趣每天復雜，但消費者不太可能提出每日付款。然而，攤銷時間表的計算表明，如果消費者每月支付大約300美元的五年，那個人可以消除信用卡債務。

與第一個例子一樣，前五年每月向300美元的抵押貸款提出加快支付將使房主將未來付款儲蓄的現值為59,501美元。

通過每月支付300美元的五年來消除信用卡債務，消費者可以消除信用卡債務12,000美元，年增長率為15％。

我們知道，如果消費者提出加速抵押貸款，則信用卡債務將繼續發揮興趣，未償還的餘額將以增加的速度增加。如果我們每天復合每日12,000美元，每年率為60個月，我們得到25,400美元。如果我們認為在製定五年加速抵押貸款後，消費者可以開始償還CA信貸D每月債務300美元，每月300美元需要超過50年，以便在該點償還信用卡債務。在這種情況下，首先償還信用卡債務是最經濟的選擇。

備選方案3：投資股票市場已經表明，消費者將通過在抵押貸款前五年的加速抵押貸款支付300美元來節省59,501美元的現值。在我們將加速抵押貸款支付的節省加速抵押貸款支付，以便在同一時間段內的股票市場上的回報中，我們必須指出對股票市場的任何假設是極其風險的。股市回報是揮發性的。標準普爾500指數的歷史平均年度回報率約為11％，但有些年份，它已經下降了一些。

將300美元邁向抵押貸款是指未來抵押貸款支付的59,501美元的現值，並在抵押貸款的前五年的抵押貸款本金餘額中減少21,599美元。這降低了與債務相關的風險。

如果消費者決定在股票市場的五年內每月投資300美元-假設平均年度返回率為11％-這將產生23,855美元的總投資組合價值，目前的價值為20,536美元（折扣為3％），遠遠低於目前的價值59,501美元，通過加快抵押貸款付款實現。

但是，如果我們假設23,855美元將繼續賺取11％的年度回報率為11％-至313，抵押貸款將被淘汰-該點的投資組合總值為239,989美元。這大於未來時間的未來抵押貸款支付的現值，這將是129,998美元。

我們可以得出結論，在長期內投資股票市場可能會產生更經濟的感覺-但這只能成為一個完美的世界。

底線

房主需要了解更大的抵押貸款與房屋的價值相比，他們採取的風險越大。他們還必須意識到，不應依靠家庭價格升值來消滅抵押債務的風險。此外，他們需要了解償還抵押貸款債務降低風險，並且可以達到其經濟優勢。

制定加速抵押貸款的關鍵方面之一是，抵押貸款優秀本金餘額的每一筆美元減少了作為未來預定付款的一部分所支付的利息金額，並增加作為相同付款的一部分所支付的校長金額。因此，簡單的計算總結了在貸款後結束的時期保存的利息數量不准確地捕獲加速抵押貸款的全部好處。未來支付節省的現值計算是一個更準確的分析。此外，每款校長正在提前降低戶外資產負債表的風險。