你聽說過FannieMae的機會很好。但是你知道它是什麼以及它如何運作？

眾所周知的聯邦國家抵押協會（FNMA）（FNMA），通常被稱為FannieMae，是一家政府贊助的企業（GSE）於1938年由大會在大蕭條中成立，作為新政的一部分。建立了通過使中等至低收入借款人提供更多抵押貸款來刺激住房市場

FannieMae不發貨或向借款人提供抵押貸款。但它確實通過二級抵押貸款市場購買並保證它們。事實上，這是二級市場上最大的抵押貸款購買者之一。另一個是它的兄弟姐妹，聯邦房屋貸款抵押貸款公司，或弗雷迪Mac，由國會創作的另一家政府贊助的企業。

fanniemae的早期

在20世紀初，獲得抵押貸款-更不用說房屋-不是一件容易的任務。許多人無法確保宣告付款，貸款幾乎總是短期-不像我們今天知道的長期攤銷時期的那些。事實上，當許多貸款當時到期時，他們通常要求從債務人那裡呼籲大型氣球支付。

如果房主不能支付或再融合，銀行將喪失喪失。大蕭條的發作會變得困難。每年從1926年的止贖稅率上升（第一年數據被保存）直到1934年，當時的速度達到超過12％.2

美國國會通過創建范妮毛，回應。目的是幫助為每個市場中的每個人提供一流的住房資金流。這導致了長期固定利率抵押貸款的融資，允許房主在貸款過程中以任何時候再融資貸款

1968年，根據聯邦預算後，根據銷售股票和債券開始為股票和債券開始融資.4范妮MAE作為一個GSE保留與政府的聯繫，因為一名董事會由不超過13次成員.5它也免於洛卡和國家稅收.6

創建流動性

通過投資抵押貸款市場，FannieMae為銀行，節儉和信貸工會等貸款人創造了更多的流動性，這反過來允許他們承保或基於更多抵押貸款。抵押貸款購買和保證必須符合嚴格的標準。例如，2021年單一家庭住宅的傳統貸款限額為548,250美元（2020年的510,400美元），適用於大多數地區，高價地區為822,375美元（2020年的765,600美元）。這些地區包括夏威夷，阿拉斯加，關島和美國維爾京群島，其中平均家庭價值高於基線金額至少115％.7

為了與FannieMae進行業務，抵押貸款人必須遵守​​聯邦政府發出的次級貸款局部貸款聲明。該聲明涉及與次級貸款相關的幾種風險，例如低介紹率，然後是更高的可變速率;對利率可能增加的限制非常高;僅限於沒有收入文件;和產品功能頻繁再融資可能有可能.89

2020年，法妮麥伊在單身家庭和多億美元的貸款中獲得了1.4萬億美元，為法尼·湄群島歷史上的抵押貸款市場提供了最大的流動性。這幫助全國各地的人買，再融資和租賃約300萬房屋.10

抵押貸款支持證券

在二級市場上購買抵押貸款後，FannieMae匯集了他們形成抵押貸款支持證券（MBS）。MBS是由抵押或抵押貸款儲存的資產支持證券。FannieMae的抵押貸款支持證券由保險公司，養老基金和投資銀行等機構購買。它保證了校長和MBS的利息的支付

FannieMae還有自己的投資組合，通常稱為保留的投資組合。這投資了自己的抵押貸款支持證券以及其他機構的證券。FannieMae發出債務稱為代理債務，以資助其保留的投資組合.12

金融危機

FannieMae自1968年以來一直在公開交易，直到2010年，它在紐約證券交易所（紐約證券交易所）上交易。在抵押貸款，住房和金融危機之後，其股票暴跌低於紐約證券交易所授權的最低資本要求後，抵押貸款，住房和金融危機之後。它現在交易超過櫃檯.13

不道德的貸款實踐導致了危機。在2000年代中期的住房繁榮期間，貸款人降低了標準，並為藉款人提供了家庭貸款。2007年，房地產泡沫爆發，數十萬這些借款人違約，導致了所謂的次級熔點。這對信貸市場進行了漣漪效應，將金融市場送入尾翼，並在美國幾十年創造了最嚴重的經濟衰退。

政府收購和Bailout

在2008年下半年，法妮和弗雷迪MAC通過聯邦住房財政委員會的保護委員會被政府接管。當時，兩者都持有4.9萬億美元的債券和抵押貸款支持證券。美國財政部提供了1915億美元，以保持兩個溶劑。從本質上講，美國政府通過有希望紓困貸款並防止住房市場進一步下滑，以恢復市場的信任。截至2019年5月，聯邦政府已收到FannieMae和FreddieMac14的股息付款額為2920億美元

信用選項

FannieMae現在為房主提供了許多不同的業務舉措和信用選擇，與貸方合作，幫助否則可能遇到融資的人。

• homeready抵押：本產品允許房主確保融資並以低廉的付款購買房屋。借款人有資格在620年低於620年的中等收入和信用評分。620以上的人們獲得更好的定價。15
• 3％的付款：房主的另一個資源，他們可能無法獲得足夠的資金來保護大量的付款。16
• hfa首選：該計劃可幫助房主通過當地和國家住房融資機構和其他貸方獲得負擔得起的融資。借款人的收入水平由HFA決定，沒有首次買方要求。17/span>
• refinow：FannieMae提供低收入抵押貸款人通過他們的“Refinow”計劃進行新的再融資選項。該計劃要求房主的利率降低了50個基點，並且在房主每月抵押貸款中至少節省50美元。為了符合資格，房主必須在其區域中位收入（AMI）的80％以下或低於80％。18

FannieMae的網站上提供了完整的產品列表及其描述。

貸款修改

抵押貸款熔融後，FannieMae開始關注貸款修改。自2008年9月以來，FannieMae和FreddieMac已完成大約23.7百萬貸款修改.19貸款修改改變現有抵押貸款的條件，以幫助借款人避免違反抵押品贖回權的抵押貸款，最終失去他們的家。修改可以包括較低的利率或延長貸款期限。貸款修改也可以降低每月付款。

底線

FannieMae已經設法自2008年沿著邊緣處變成了自身。今天它是30年的固定利率抵押貸款的最大支持者，仍然是促進房屋的關鍵機制。